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La mixité d’usages, un enjeu stratégique pour les villes de demain
Covivio, à travers des projets emblématiques et novateurs, démontre que la mixité d’usages est bien plus qu’un simple choix d’aménagement : c’est un levier puissant pour créer des lieux résilients, inclusifs et adaptés aux besoins évolutifs des territoires et de leurs habitants.
Qu’est-ce que la mixité d’usages ?
La mixité d’usages désigne la coexistence et l’intégration, au sein d’un même espace, de fonctions diverses telles que l’habitat, le travail, les commerces, les loisirs et les services. Contrairement aux approches traditionnelles de zonage urbain, où chaque espace est dédié à un usage unique (résidentiel, tertiaire ou commercial), la mixité d’usages vise à rapprocher ces fonctions pour créer des écosystèmes vivants, dynamiques et efficaces.
La mixité d’usages dans la ville : pour un urbanisme pluri-fonctionnel
La mixité fonctionnelle se définit habituellement comme la pluralité des fonctions (économiques, culturelles, sociales, de transports…) sur un même espace (quartier, lotissement ou immeuble). Proposant une approche de l’aménagement urbain alternative au modèle traditionnel, ce principe d’aménagement porte la promesse de bénéfices en matière de développement durable : il favorise « la ville des courtes distances », réduit inégalités spatiales au regard des services proposés par la ville et de ce fait améliore le bien-être des habitants.
Ministère de la transition écologique
Le modèle permet ainsi d’éviter les « villes-dortoirs » et les « quartiers d’affaires vides » après 18 heures. En réintroduisant la diversité dans les espaces urbains, la mixité d’usages favorise l’interaction sociale, réduit les déplacements quotidiens et optimise l’utilisation des infrastructures existantes. Elle s’inscrit également dans les grandes tendances urbaines contemporaines, comme le concept de la « ville du quart d’heure ».
La ville du quart d’heure : une vision au service des citoyens
Popularisé par Carlos Moreno, le concept de la ville du quart d’heure repose sur une idée simple mais ambitieuse : permettre à chaque habitant d’accéder à tous ses besoins essentiels — travailler, se loger, se divertir, se soigner — en moins de 15 minutes à pied ou à vélo.
Covivio incarne cette vision dans plusieurs de ses projets, dont Scalo di Porta Romana, qui accueillera le village olympique de Milan. Ce projet, mené par Coima SGR, Covivio et Prada Holding S.p.A., constitue l’un des plus grands défis urbanistiques pour Milan à horizon 2025-2030.
Après les Jeux d’hiver de 2026, Scalo di Porta Romana sera transformé en un quartier multifonctionnel comprenant des résidences étudiantes, des espaces verts, des commerces et des infrastructures communautaires.
L’objectif est clair : « Créer un village olympique qui deviendra un héritage durable du patrimoine de Milan », explique, dans Réinventer nos histoires immobilières, édition n°6 de notre magazine Urban Designers, Anna Di Gironimo, co-directrice du développement de Covivio en Italie.
La mixité d’usages dans les bâtiments : vers des lieux multifonctionnels et flexibles
La mixité d’usages est l’avenir absolu de l’immobilier.
Business Immo
L’intégration de la mixité d’usages ne s’arrête pas aux villes : elle s’applique aussi aux bâtiments eux-mêmes. Ces espaces deviennent des hubs multi-fonctionnels, capables de répondre aux besoins des usagers en intégrant des services variés.
Prenons l’exemple de Stream Building, situé à Paris. Ce bâtiment, lauréat du concours « Réinventer Paris » rassemble des bureaux, un hôtel et des commerces en pied d’immeuble. Il accueille aussi un tiers-lieu, le Stream Café, conçu comme un espace d’accueil, de rencontre et de détente, mais aussi de réflexion, avec une large bibliothèque autour des thématiques de recherche Stream. Enfin, un local de coworking solidaire, dit Cinaspic, géré en collaboration avec la Direction de l’attractivité et de l’Emploi de la Ville, permettra également d’y accueillir les associations du quartier.
Les opportunités dans les actifs spécialisés : hôtels et résidences multi-fonctionnels
La mixité d’usages trouve aussi des opportunités dans des actifs traditionnellement mono-fonctionnels, comme les hôtels et les résidences. Covivio transforme ces espaces pour intégrer de nouveaux usages et maximiser leur valeur.
Un exemple clé est le Hilton Lille, rénové par Covivio. Ce projet dépasse le cadre hôtelier classique en intégrant des espaces événementiels. Ces transformations font de l’hôtel un véritable hub communautaire et un moteur d’attractivité pour la ville.
Dans le résidentiel, le projet Noème à Bordeaux offre un autre exemple de mixité d’usages réussie. En combinant logements, espaces verts et commerces de proximité, il illustre la capacité de Covivio à concevoir des espaces multi-fonctionnels et durables. Ce projet s’inscrit également dans une démarche environnementale forte, avec l’utilisation de matériaux biosourcés et des toitures végétalisées.
Cette approche permet de créer une communauté dynamique et investie. Pour Noème, c’est adopter une nouvelle philosophie de vie, basée sur le partage de valeurs communes : le sport, la culture, la promotion de circuits courts, les liens intergénérationnels et la haute qualité environnementale.
Observatoire de la promotion immobilière
Autre exemple au cœur de Rueil-Malmaison, où Covivio transforme cinq bâtiments de bureaux auparavant occupés par Suez en un ensemble résidentiel de 149 appartements. Dans une recherche de mixité d’usages, ce projet résidentiel comprendra aussi un espace commercial de 100 m² et la réhabilitation de l’auditorium existant en un lieu public, espace culturel de création, de rencontre et de partage, contribuant ainsi à l’animation du rez-de chaussée, ouvert sur son environnement.
Les bénéfices stratégiques de la mixité d’usages
L’intégration de la mixité d’usages dans les projets immobiliers offre de nombreux avantages, tant pour les utilisateurs que pour les investisseurs et les collectivités. Parmi les principaux bénéfices :
- Une meilleure résilience urbaine : En diversifiant les fonctions, la mixité limite les risques économiques en cas de crise.
- Une réduction des déplacements : En rapprochant les services, elle réduit les trajets quotidiens, favorisant ainsi une baisse des émissions de CO2.
- Une optimisation des ressources : La mutualisation des infrastructures (parkings, espaces communs) améliore l’efficacité des investissements.
- Une attractivité renforcée : Les espaces multifonctionnels attirent une diversité d’utilisateurs, renforçant la vitalité des quartiers.
La vision de Covivio : bâtir les villes de demain
À travers ses projets emblématiques, Covivio prouve que la mixité d’usages n’est pas seulement un concept théorique : c’est une stratégie concrète qui redéfinit le paysage immobilier et réinvente les espaces urbains.
Qu’il s’agisse de projets comme Stream Building, Rueil-Malmaison/Degrémont ou Noème, chaque réalisation témoigne d’un engagement clair envers une vision durable et innovante.
« Bureaux, hôtels, logements : nous créons des espaces intelligents, flexibles, respectueux de l’environnement, où il fait bon vivre », explique Christophe Kullmann, directeur général de Covivio, dans l’édito de Réinventer nos histoires immobilières, édition n°6 de notre magazine Urban Designers.
En conciliant innovation, durabilité et performance économique, Covivio s’impose comme un acteur clé de la transformation urbaine. La mixité d’usages est ainsi bien plus qu’un outil : elle devient un moteur pour bâtir des villes inclusives et résilientes.
