Renforcement majeur en hôtellerie

Covivio se renforce au capital de sa filiale hôtels

Pionnier sur l’immobilier hôtelier en Europe depuis 2005, Covivio est présent sur cette classe d’actifs via sa filiale Covivio Hotels. Société en commandite cotée sur Euronext Paris, Covivio Hotels est contrôlée et détenue à 43,9% par Covivio, et à 53,5% par des investisseurs institutionnels de long terme : Crédit Agricole Assurances, BNP Paribas Cardif, Generali, Assurances du Crédit Mutuel, Sogecap et CDC.

Le 21 février 2024, Covivio et Generali ont signé un accord portant sur l’apport des 8,3% du capital de Covivio Hotels détenus par Generali en échange d’actions nouvelles Covivio. L’opération, soumise à l’approbation par le commissaire aux apports, sera réalisée sur la base d’une parité de 31 actions Covivio pour 100 actions Covivio Hotels, post détachement des dividendes 2023.

À l’issue de la réalisation de l’apport, attendue d’ici fin avril, Covivio détiendra 52,2% du capital et des droits de vote de Covivio Hotels et déposera une offre publique d’échange obligatoire simplifiée (l’« Offre ») sur le reste du capital de Covivio Hotels, sur la base d’une parité de 31 actions Covivio pour 100 actions Covivio Hotels. Covivio Hotels nommera un expert indépendant qui se prononcera sur les conditions financières de l’Offre. Cette dernière, soumise au visa de l’AMF, devra être approuvée par l’Assemblée Générale de Covivio du 17 avril 2024. Covivio n’a pas l’intention de mettre en œuvre un retrait obligatoire à l’issue de l’Offre.

Marché hôtelier européen : de solides perspectives de croissance

Porté par la tendance longue du développement touristique, le secteur de l’hôtellerie offre des perspectives de croissance solides.

En augmentant ses prix de +10% en moyenne en 2023 vs 2022, le secteur a de nouveau démontré son pricing power. Depuis 2009, le revenu par chambre a gagné +3,4%/an en moyenne, quand l’inflation progressait de +2,2%/an.

Les perspectives de croissance de la demande sont prometteuses grâce au développement touristique tant domestique (perspective de croissance moyenne des nuitées de +3,3% par an d’ici à 2030), qu’international (+6% de croissance annuelle attendue)¹.

La faiblesse de l’offre future devrait également stimuler la hausse des revenus par chambre : en face d’une croissance des nuitées attendue à +5%/an d’ici à 2030, l’offre future représente 3% du parc existant en moyenne en Europe et seulement 1,5% en France. En parallèle, la pression politique et réglementaire limite à la fois le développement des locations touristiques de type AirBnB, et l’ouverture de nouveaux hôtels.

Une opération qui accélère l’équilibrage du patrimoine et les leviers de croissance

Avec l’acquisition de la part de Generali au capital de Covivio Hotels, qui représente l’équivalent de 500 m€ d’actifs, Covivio se renforce dans un patrimoine de 313 hôtels prime situés à 89% dans les principales villes touristiques européennes comme Paris, Berlin, Rome, Londres, Barcelone ou Madrid. La part de l’hôtellerie dans le patrimoine de Covivio s’élèvera à 20%, contre 17% fin 2023 (jusqu’à 32% en cas de détention de 100% du capital à l’issue de l’Offre), accélérant ainsi l’équilibrage du patrimoine entre les bureaux, les logements et les hôtels.

Quasi-neutre en ANR (-0,3%² et -1,6%² en cas de détention de 100% du capital à l’issue de l’Offre), l’opération sera relutive sur le résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) par action de l’ordre de +1% (+5% en cas de détention de 100% du capital à l’issue de l’Offre). La guidance de résultat net récurrent 2024 communiquée mi-février 2023 (de l’ordre de 440 m€) ne tient pas compte de cette opération, dont l’impact sera précisé à l’occasion des résultats semestriels 2024. Les indicateurs de dette de Covivio seront également améliorés, Covivio Hotels affichant un ratio LTV de 34% et un ratio Dette Nette/EBITDA de 8,5x.

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1 – Source : Tourism Economics
2 – Avant prise en compte du résultat de l’option de paiement du dividende en actions (qui sera proposée à l’Assemblée Générale de Covivio le 17 avril 2024)