Transformer les bureaux en logements : une stratégie gagnante pour construire la ville de demain

L’espace urbain est aujourd’hui traversé par de profondes mutations, portées par une évolution des usages dans la ville. Des mutations qui concernent tout d’abord les bureaux. Le rapport aux locaux des entreprises change : ils ne sont désormais plus les uniques lieux de travail. 33 % des actifs étaient en 2022 en télétravail régulier (au moins un jour par semaine), contre 3 % en 2017, selon une étude de l’Institut Montaigne[1]. Dans le même temps, le flex office se développe. Pratiqué par 8% des salariés de bureaux avant la Covid, ils sont aujourd’hui 26% à l’expérimenter et pourraient être 40% à l’avoir adopté d’ici 2 ans[2].

En conséquence, les besoins immobiliers des entreprises évoluent. « La tendance est désormais davantage à la réduction du nombre de mètres carrés qu’à l’édification de vastes campus », constate Benoît Fragu, directeur du développement chez Covivio. Les organisations veulent à présent « des bureaux ultra accessibles, avec davantage de services », poursuit-il. La localisation en cœur de ville est privilégiée.

En parallèle, les espaces résidentiels se transforment eux aussi. La tension sur les logements est forte dans de nombreuses zones urbaines. « Cela entraîne une extension de la ville, elle gagne du terrain », note Julien Drouaud, directeur du pôle résidentiel France chez Covivio. On observe donc une expansion du bâti à vocation résidentielle mais aussi la mue de certains quartiers, jadis centrés sur l’activité tertiaire.

Acteur engagé dans la vie de la cité, Covivio souhaite accompagner au plus près ces mutations urbaines. La foncière a ainsi décidé de transformer certains de ses immeubles de bureaux en programmes résidentiels, en Ile-de-France comme en région et en Italie. Une manière de répondre à l’enjeu territorial et démographique – construire des logements pour la ville – mais aussi de relever un défi économique majeur : redonner vie à des bâtiments devenus obsolètes et, ce faisant, œuvrer à la régénération de l’espace urbain.

Une priorité : penser durablement la ville

Pour mener à bien ces opérations immobilières, Covivio entend répondre aux défis sociaux et environnementaux actuels et être à l’écoute des nouvelles aspirations des habitants. Cela passe tout d’abord par une priorité : penser durablement la ville. L’urbanisme doit être au rendez-vous du défi climatique. Pour ce faire, un travail est réalisé pour réduire l’impact au sol. Différents projets permettent de désartificialiser des surfaces anciennement bâties (les résidences avenue Rabelais à Fontenay-sous-Bois ou rue Hennemont à Saint-Germain-en-Laye par exemple). Toute une réflexion est menée en parallèle pour végétaliser les nouveaux espaces d’habitation (espaces verts, terrasses végétalisées). Le programme avenue Brancolar à Nice avec sa skyline verte, son potager et ses serres en est une belle illustration. De quoi favoriser le développement de la biodiversité mais aussi lutter contre les îlots de chaleur urbains.

Un travail de remédiation des sols est également mené à travers des opérations de dépollution. Enfin, une attention particulière est portée aux opportunités de réemploi des matériaux issus de la déconstruction. « A Bordeaux, pour le projet Noème, nous avons par exemple utilisé les bétons démolis pour la réalisation des nouvelles voiries », explique Benoît Fragu. De même, à Chartres (projet Sully), le béton concassé du chantier a été réutilisé.

Autre enjeu porté par cette mutation urbaine : répondre aux différents besoins des habitants à travers une vaste typologie de logements. Un enjeu social pleinement intégré par Covivio. Présente au cœur des villes et des grandes métropoles françaises, la foncière en connaît les attentes spécifiques pour cibler au mieux la reprogrammation de ses bureaux en logements. Elle propose donc, selon les projets, logements libres, logements sociaux, résidences à usage familial, résidences pour étudiants, jeunes actifs ou seniors, ou encore résidence coliving. La régénération urbaine peut ainsi favoriser la mixité urbaine ou la création d’espaces où se côtoient différentes générations. Des logements adaptés sont aussi créés pour des personnes en situation de handicap. C’est le cas par exemple au sein du projet Brancolar à Nice ou Noème à Bordeaux, qui prévoient la construction de quatre maisons inclusives (soit 41 logements), conçus en lien étroit avec l’association Simon-de-Cyrène et de trois maisons de l’autisme (21 logements).

« Réenchanter nos cadres de vie »

Enfin, la mue urbaine implique un dernier enjeu : construire une ville plus agréable pour demain. « Au-delà de la transformation de bureaux en logements, ce sont nos cadres de vie que nous réenchantons, pour les générations actuelles et futures », résume Julien Drouaud. L’esthétisme du bâti est au cœur des réflexions architecturales des différents projets de Covivio. Pour renforcer la qualité de vie, une réflexion est par ailleurs menée pour proposer aux habitants des services répondant à leurs attentes. A Bordeaux par exemple, 3 500 m² d’équipements ont été prévus à cet effet dans le cadre du projet Noème (épicerie coopérative, salle de sport, coworking, crèche, commerces…).

L’intérieur des résidences est également conçu pour favoriser le bien-être des habitants, avec des logements lumineux, aux standards les plus élevés en matière de confort, d’équipements techniques, de programmation et de performance environnementale. Autant d’initiatives qui représentent des facteurs d’attractivité précieux pour des quartiers en plein renouveau.

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Vers une adaptation de la règlementation ?
Face à la pénurie de biens qui touche le secteur de l’habitat résidentiel, une proposition de loi a été adoptée par l’Assemblée nationale début mars 2024 pour faciliter la transformation de bureaux en logements. Le texte propose des mesures de simplification, et en particulier une dérogation au Plan local d’urbanisme (PLU) lors de tels changements de destination du bâti. Un « permis de construire réversible » doit également être créé pour permettre cette transformation. La proposition de loi prévoit par ailleurs une disposition pour soutenir financièrement les collectivités : les maires pourront assujettir des opérations de transformation de bureaux en logements à la taxe d’aménagement. Adopté à l’unanimité par les députés, le texte doit à présent être examiné par le Sénat.

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[1] les-francais-au-travail-depasser-les-idees-recues-synthese.pdf (institutmontaigne.org)

[2] Flex-office : Les nouveaux visages du bureau à l’ère du travail hybride | JLL